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地震による権利証の紛失2〜勝手に名義変更されてしまう?〜 [登記(不動産登記・商業登記)]

前回は、権利証をなくしたことによる影響について書きました。


結論は、

多少不便にはなり、費用もかかるかもしれないけど、権利証がなくても大丈夫

というものでした。
(すこし長い結論ですね・・(⌒-⌒; ))



では、権利証がない場合、勝手に名義が変えられることはあるのでしょうか?




一般的に名義を変える場合、


権利証(登記識別情報)

名義人の印鑑証明書(印鑑カード)

名義人の実印(書面に実印で押印する必要があるということです)


が必要になります。




この中で一つでも欠けていると名義変更はできないと考えられていいと思います。
(相続や裁判による名義変更は除きます)


そのため、権利証がないからといって、すぐに誰かが名義を変えてしまう可能性は少ないです。


もちろん上の3つともなくす場合もあるかもしれません。
その場合は、すみやかに実印登録を解消する、法務局へ報告するなどの自衛手段が必要です。



よって、結論は

権利証だけ持っていても名義変更することはできない。
ただ、権利証、印鑑カード、実印をなくしており、心配な方はすみやかに対策を。

ということになります。



参考にされてくださいね^ ^






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地震による権利証(登記識別情報)の紛失1 [登記(不動産登記・商業登記)]


権利証をなくしてしまった・・


どこに権利証があるか分からない・・・



熊本の地震で、このような不安を感じておられる方も多いのではないでしょうか?



権利証がないことによる心配は2つあると思います。



それは、

 今後権利証がなくて困らないだろうか?


権利証がないことで、誰かが自分の名義を変えてしまわないだろうか?

の2つです。



今回は、今後「権利証がなくても困らないだろうか?」ということについて、書きたいと思います。




まず最初の前提として、権利証(登記識別情報)は再発行はされません
つまり、一度発行した権利証と同じものは、基本的に発行されることはありません。

発行されるのは名義を新たに取得されたり、合筆などの登記をした場合のみです。
そのため、権利証をなくしたからといって、再発行はしてもらえません。


では、権利証がない場合、困ることはないのでしょうか?



答えとしては

「多少あります」

ということになります。



実際権利証をなくされる方は多いです。
何十年も前に法務局から発行されたものを持っていない。
どこかにいってしまった。

それは自然なことかもしれません(⌒-⌒; )




そのため、法務局は権利証がない場合にも、それを救済する手段を準備しています。
ただ、それは、手間がかかったり、費用が通常よりも多くかかります。
(3万から5万円くらいでしょうか)

その程度のことです。




よって、答えを正確に言うと、

権利証がなくて、困ることはあるけど、なんとかなります

ということになるでしょうか。



地震によって、権利証が家の下敷きになっている。
そのような場合、無理して、家に探しに戻られないでください。


権利証がなくてもなんとかなります。
権利証のために怪我をするほど、馬鹿らしいことはないですよ。



お気をつけくださいね。




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抵当権抹消登記費用の特別割引 [登記(不動産登記・商業登記)]

現在、熊本市東区のきただ司法書士事務所では住宅ローンを完済された方向けの特別割引を行っています。



住宅ローンを完済すると、不動産抵当権の登記の抹消が必要です。



しかし、せっかく住宅ローンを完済したのに、また費用がかかるのか・・・(-_-;)
そんなふうに考え、ご自身で抵当権の抹消登記をされる方も多いです。


そのため、ご自身で法務局に聞きに行ったり、ネットで雛形や申請例、必要書類を調べたり。。。


すると、

何回法務局に通えばいいのだろう?
ネットの情報は何が正しいのだろう?

そんなふうに思ったりして・・・




結構、大変ではないでしょうか(^_^;)




当事務所では条件はありますが、抵当権抹消の登記をお手頃な手数料(費用・報酬)で提供しています。



とくに熊本にお住まいで、お車をお持ちの方はお得かもしれません(^・^)
ぜひ検討されてくださいね。


リンク→抵当権抹消特別割引











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会社設立までの「流れ」と「かかる時間」 [登記(不動産登記・商業登記)]


久しぶりに商業登記(会社設立)の話題です(^_^;)

会社を設立することは、信頼面で大きくビジネスに関係することがあります。
株式会社などは必ず登記されているので、ある程度安心して取引ができる。
そんなふうに考える企業も多いようです。

そのため、毎年多くの方が会社設立をされています。


そんな会社設立は、一般的に2、3週間くらいかかります。
その流れは以下のとおりです。
株式会社設立の場合です)


会社の商号や目的などの内容を決める



商号の調査




定款の作成・確認



定款認証書類に印鑑の押印



定款の認証(公証人役場にて)



設立書類に印鑑の押印



設立登記の申請(法務局にて)



となります。

意外に多いですか?

設立日は登記の申請日になりますので、逆算してひとつひとつ手続きをしていくことになります。
定款などに間違いがあると、間違った内容が登記されてしまいますので、慎重におこなうことが必要です。


設立をされるかたは、ご注意ください (^_^)






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登記識別情報(権利証)の保管場所 [登記(不動産登記・商業登記)]


登記識別情報(権利証)はどこに保管すべきですか?


これ意外に難問です(^_^;)


保管する場所としては金庫が一番最適な気がします。
しかし、金庫がないご家庭も多いです。
(私の家にも金庫はありません)


それでは、そんなご家庭では、権利証をどこに置いておくべきでしょうか?


それは・・人によって違います。
(曖昧な答えで申し訳ないです・・ (>_<))
私が考える保管場所としては、以下の条件を満たすところです。


1 安全な場所

盗まれたりすることがないよう、安心できる場所がお勧めです。
そのため、お客様がいらっしゃる場所などは避けた方がいいです。

また、登記識別情報は他の人に見せてはいけない書面です。
(参考 http://kumamotoshoshi.blog.so-net.ne.jp/2009-12-04
よって、誰の目にも触れない場所の方がいいと思います。



2 自分で忘れない場所

必要なとき、どこにあるのか分からない。
そうなると探すのが大変ですし、なかった場合は余計な費用がかかります。
そのため、ご自身で分かる場所
何年経っても、分かる場所に保管すべきです。


大切な書類であるため、奥の方に保管し、どこにあるのか分からなくなる方もいらっしゃいます(^_^;)
ご注意ください。



以上が、登記識別情報の保管場所の条件です。
当たり前のようですが、なかなか両方を満たす場所は多くありません。

それは、タンスかもしれません。
台所の戸棚かもしれません。


みなさんそれぞれの保管場所を考えてみてください (^_^)
また、保管方法に関しては以下のページも参考にされてください。


(参考 http://kumamotoshoshi.blog.so-net.ne.jp/2012-02-01 



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いらない権利証は捨てていい? [登記(不動産登記・商業登記)]

権利証は登記のときに必要なものです。
そして、重要な書類(最近の権利証は情報)の一つです。
(権利証について 
  http://kumamotoshoshi.blog.so-net.ne.jp/2012-08-01

そのため、権利証は大切に保管しなければなりません。


しかし、自分の土地を売った場合、その土地の権利証を今後使うことはありません。
不動産と権利証はセットなので、売ってしまえば権利証には何の利用価値がないことになります。


それでは、何の利用価値もない権利証はどうすればいいでしょうか?



基本的に捨てていいということになります。
ただ、これまで大切にしていたものですので、なかなか難しいこともあると思います(^_^;)
そのため、どうすべきだとは言いにくいです・・


私がお会いした中には、権利証を


もしかしたら税金の関係で使うかもしれないからとっておく


せっかくの記念なので大切にしまっておく


そんな方もいらっしゃいます。


権利証自体はそんなに厚いものではありません。
そのため、しまっておいても、それほど場所をとることはありません。
そう考えれば、しばらく”とっておく”ことも選択肢の一つだと思います。


もう使うことのない権利証は捨ててもいい。
しかし、いろんな意味でちょっと気になるのであれば、残しておきましょう。


これを私なりの答えにさせていただきます (^_^)
また、本当に捨てていいか自信がない人は専門家(司法書士)の方に聞いた方がいいと思います。




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会社を作ると得?損? [登記(不動産登記・商業登記)]


代表取締役って、あこがれませんか?

めずらしく会社の登記についてです(^_^;)
会社を作ることのメリット・デメリットについて書きたいと思います。

メリット

1 社会的信用・イメージの向上
会社の代表者として業務をすることで、有利な扱いをされることがあります。
それは、法務局に登記がされる時、法務局に印鑑証明書等を提出する関係から、身元がしっかりしているという印象があるためだと考えられます。
結果、手続き面及び「株式会社」の知名度から相手の方に安心してもらえる効果があります。

2 個人で会社の借入金を返さなくても良い(有限責任)
個人事業の場合は、個人で借入金等の返済しなければなりません。
しかし、株式会社であれば、会社だけが返済する義務を負うため、個人の財産から返済する必要はありません。
ただし、代表者が保証人になった場合は返済する必要がありますのでご注意ください。

3 資金調達
会社組織ということで、資金調達(銀行融資)がしやすい場合があります。
また、株主を募集することも可能です。


デメリット

1 登記費用   
通常約31万円くらい(弊事務所の司法書士報酬込み)必要となります。

2 決算公告   
決算公告が義務になります。
しかし、現在公告をしなくても、ほとんど不利益がないため、ほとんどの会社が決算公告していない現状です。

3 役員の任期
役員の任期は最高10年まで延ばすことができるます。
しかし、無制限にはできないため、少なくても10年ごとに役員の登記が必要になります。
結果、役員変更時には費用が生じます。



会社を設立することには、デメリットもあります。
しかし、それ以上のメリットがあると思われる方は早めに会社を作られることをお勧めします。


なお、税務上のメリット・デメリットについては税理士さん等にご相談ください。



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登記依頼で確認する2つのこと [登記(不動産登記・商業登記)]


司法書士は代理で登記を行います。
その代理の依頼を受けるとき、司法書士は当事者の方に確認することがあります。

それは、本人確認と意思確認の大きく分けて2つです。
本人確認は、その当事者本人から委任を受けていることを確認すること。
そして、意思確認とは、その当事者本人がその登記を望んでいることを確認することです。


たとえ、本人確認をしても、登記をしたくないということであれば、代理することはできません。
もちろん、本人でない方が登記を希望されていても代理することはできません(^_^;)


本人確認と意思確認。
ご本人様から”この”登記をしたいんだ。
そんな言葉から司法書士の登記の仕事が始まります。

登記をお願いされた場合は、この2つのことを確認されるはずです。
「何を当たり前のことを・・その登記をしたいから、ここに来たんだ」
そう思われるかもしれませんが、何卒ご理解いただければと思います (^_^)


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登記識別情報(権利証)の説明書 [登記(不動産登記・商業登記)]

今日は、相続登記や名義変更の登記(売買や贈与登記等)終了後にお渡しする登記識別情報(権利証)の説明書を紹介します。
普段、登記識別情報(権利証)のことを考える人はあまりいません。
だからこそ、登記後の今しっかり説明しなければ。
そんな思いから作った書面です。


(以下、説明書の内容)
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

新しい権利証(今回発行の登記識別情報)はパスワード型の権利証です。
新しい権利証の下の方に張ってある緑色のシールの下に12桁のパスワード(数字とアルファベット)が書かれています。
それが、今後登記の時に必要になる情報(パスワード)です。
つまり、以前の紙とは違い、そのパスワードさえあれば登記ができることになります。
(以前発行された、法務局の印鑑のある「権利証」はこれまでどおり使えます。)


誰か知らない人がパスワードをメモし、それを持って外に出るとどうなるでしょう。
その場合、たとえパスワードが書かれている新しい権利証がが自宅にあったとしても、昔で言えば紙の権利証を盗まれたことと同じになります。
したがって、新しい権利証(暗証番号型)は簡単に人に見せてはいけない書面となりました。
シールを貼ったままにして、誰にも見せないよう注意が必要です。


また、不動産の名義を変えるには権利証のほかに印鑑証明書(印鑑カード)と実印の押印が必要になります。
そのため、この3つを一緒に保管してはいけません。
仮に一つの袋に入れておいた場合、その袋を盗んだ人は登記ができてしまいます。
よって、それぞれを別のところに保管する。
いっきに盗まれないようにする。
そのような防衛手段をとるべきです。


以上から、今回のパスワード型の新しい権利証は

1 誰にも見せてはいけない
2 実印、印鑑証明書(印鑑カード)とは別に保管する

といった点を注意の上、保管ください。


ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

以上です。
何かの参考になればと思います (^_^)

追記
下記のHPの「レジュメ資料」のページに登記識別情報の説明書PDFをアップしました。
是非ご覧ください。

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贈与の登記で注意すべきこと [登記(不動産登記・商業登記)]

それは税金です。
いわゆる贈与税のことです。

不動産を贈与することにより、贈与税が発生します。
贈与されたことは、登記簿上からも明らかです。
そのため、贈与の登記をすることで、贈与税がかかる可能性があることを知っておく必要があります。


ただし、すべての贈与の登記が相続税がかかるわけではありません。
税金には控除等が多くあります。
詳しくは、税務署や税理士さんに確認された方が良いと思います。


実際、私は贈与について依頼を受ける場合、税金のことについて確認するようにしています。
ついつい贈与税のことを忘れてしまいがちです。
注意されてください (^_^)


参考
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/zouyo.htm 
国税庁 贈与税 タックスアンサー


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